武汉住改商 工商出台细则同楼居民可一票否决

　　利用住宅经营或办公，在武汉中小企业、个体户中非常普遍，住宅因此被称为中小企业成长“摇篮”。但“住改商”也影响了居住环境，叫停的声音一直未断。

　　今年10月1日起，“住改商”将执行新规：必须得到全楼所有业主的同意才能通过。业内人士认为，同楼居民可一票否决，等于是判了住宅商用的“死刑”。

　　“70年产权”写字楼的隐患

　　“将来要有人不同意商用，住着又不方便，到时岂不掉得大?”昨日，走出汉口新长江国际MOHO，看房人吴先生表示担心，“住宅商用”越来越多，入住后会不会留下隐患?

　　吴先生反映，新长江国际本来为居住用地，去年开盘时房价一度不到7000元/平方米，今年打出MOHO(即“移动办公”)概念，由住宅摇身变为商务楼，房价则上升至1万元/平方米。

　　昨天中午，记者在其解放大道售楼现场看到，“70年产权”是其最大卖点。一位售楼小姐介绍，房子性质确实属于住宅，但主要是为商务用途设计的：物业费每平方米6元/月，没有引进天然气，一栋楼7部电梯……“买房居住行不行?”对记者这个问题，销售人员并未直接回答，而是以物业费很贵、离马路太近等理由，最好作商业用途。但她同时称，如果真有人作为居住用房，他们也无权干涉。

　　看房人担心的，正是这一点。一些购房人说，一般写字楼产权只有40或50年，70年产权确有不小诱惑，但作为住宅，将来如果有一个业主反对，“商用”很有可能就会泡汤，风险也不小。

　　居民：住进后没一天清静

　　在武汉中心城区热门地段，通过将住宅改为商用，来增加卖点、提高房价的楼盘，比比皆是。“我就没一天清静过!”12日一大早，在武昌街道口鹏程国际电梯出口，急着上班的程清抱怨说，又一夜没睡好。程清的房子对门，两名大学生合伙开了个网上手机店，深夜里都有人来“拿货”。旁边是家送快餐的，每天从一大早开始，锅碗瓢盆当当响，辗转反侧睡不着。

　　曾经在汉口青年广场住过的刘芸，对程清的遭遇格外理解。2004年，她随家人入住青年广场后，同一层楼都是小公司，走廊总是脏兮兮一片，进出都成问题，住了不到半年，只好把房子租出去。

　　武汉市工商局12315中心负责人介绍，除了一般性公司外，有的小区里还开起餐馆、麻将室、洗脚城，给楼内居民的日常生活带来不便。

　　过半中小企业开在民宅

　　记者采访发现，江城“住改商”早已公开化了，尤以地段好、交通方便的住宅楼为甚，以汉口青年路、建设大道、解放大道，武昌中南路、武珞路、珞喻路较为集中。

　　武昌街道口阜华大厦物业公司介绍，大厦里共509户业主，就有400多户出租给公司办公。在众多“住宅商户”中，很多属销售、美容、职介等人员密集行业，人流量很大，一定程度上造成了配套设施紧缺，如车位紧张、电梯拥堵等。

　　武汉市工商局注册分局的统计显示，从企业的登记信息来看，在民宅内经营的中小企业，超过了总数的50%。而个体工商户的经营场所，80%以上也是居民住宅用房。

　　一些企业负责人反映，个体户、中小企业扎堆住宅楼，主要是受低成本吸引。在南湖中央花园小区办有一家商贸公司的涂国军说，繁华地段一套150平方米的商用房月租金至少在6000元，在这里只要1500元左右。

　　去年，作为鼓励全民创业的措施之一，武汉市允许企业以家庭住所为经营场所。

　　武汉曾考虑“住宅禁商”

　　谈及住宅商用，各方说得最多的，是“有利有弊”。由于存在争议，各地多次发生“住改商”纠纷事件。

　　武汉市国土房产局市场处负责人透露，在2007年那一波“住宅禁商”潮中，武汉房产部门当时也拿出了初步方案，但后来因《物权法》出台，才不了了之。而按《物权法》，业主有将住宅改为经营性用房的权利，但“应当经有利害关系的业主同意”。由于没有明确何为“有利害关系的业主”，仍然难以落实。

　　直到今年5月24日，最高人民法院发布司法解释性，首次明确“有利害关系的业主”范围，为在本栋建筑物之内的业主。业内人士认为，此举意味着“住改商”基本被堵死了”。

　　业界呼吁不可“一刀切”

　　武汉市国土房产局市场处负责人介绍，“住改商”存在的争议，主要在于支持者认为住宅禁商可保证居住环境，同时有助于抑制投资，平抑房价。反对人士则认为，住宅禁商将抬高创业门槛。

　　据了解，新的司法解释还规定，如果现有住宅改商的单位不具备工商执照，且未获得注册，只要有业主反对，就必须更改回住宅用途。

　　武汉大学经管学院刘双林教授分析，“住改商”对业主的居住环境肯定是有影响的，新政策扩大了业主自治管理权，保护了业主的合法自治权益。今后，“住改商”实施的可能性将变得很小。

　　一些企业负责人则呼吁，“住改商”不要“一刀切”：对明显能够改善旧有社区规划不足、可以增进社区内业主生活便利的住改商，和那些只对商户及商铺业主有利的住改商，应该区别对待。另外，对建成已久其使用性质明显不符合现实需求的社区，和那些刚刚建成规划配有充分商业空间的社区，也要区分对待。

　　武汉市工商局注册分局负责人表示，新司法解释性将在10月1日实施，在尽量减少市民创业门槛、又保证居民合法权益的前提下，将充分听取各方意见，出台具体的实施细则。