南方都市报：一票否决太绝对,“住改商”政策要细致灵活

　　“住改商”的矛盾和争议已有多年，市、省乃至国家一级的相关政策不时出台，或松或紧，几番变更。三个多月前，广东省工商局发布《关于全力支持创业带动就业的意见》，其中规定，放宽“住改商”限制，对经营场所、准入制度和商铺经营范围都没有明确规限，只要业委会或居委会同意，住宅商用即可申领营业执照。现在，由最高法发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。对大多数业主人数众多的住宅楼来说，“住改商”已经是不可能的了。

　　从捍卫业主物权完整的角度来说，这个管理办法是无懈可击的。但是，正如历次争议中反复强调的，“住改商”之所以很难取缔、长期广泛存在，是因为有其内在合理性。其中最为重要的一点是，“住改商”是市场对城市规划和城市已有布局的一种自发反应、一种灵动的补充。现在把“住改商”的门槛抬到这样高，未来的商业布局便只能依靠规划来完成。可是再体贴的想象再细致的规划，也不可能像自发的商业那样合理自然。更何况，一次定型的规划如何适应不断发展变化的经济及改变的生活与居住模式？

　　“住改商”争议多年，其中的矛盾已不必再说。完全放开，对利益相关的业主不公平；完全禁止，对小商户的生存构成威胁、对经济的灵活性是种打击、对更大范围内市民的生活便利是个损失。因此，“住改商”作为一个难题，最忌讳的解决办法就是“一刀切”。然而，每一次政策变更，几乎都可以看成是一刀切，要么很容易，要么极困难。这就是为什么“住改商”每一次政策变更几乎都会引起反弹和批评，其中最中肯的一点，总是批评懒政、呼吁政策要细致灵活。

　　“住改商”的政策要细致周到：对一楼直接对街道开门的住改商店铺和一楼以上需要使用公用楼梯或电梯的住改商店铺，其管理办法应该不一样；对客流量大的“住改店”和客流量小的“住改办公间”，其审批门槛应该不一样；对明显能够改善旧有社区规划不足、可以增进社区内业主生活便利的住改商，和那些只对商户及商铺业主有利的住改商，应该明显区别对待……另外，“住改商”政策，对建成已久其使用性质明显不符合现实需求的社区，和那些刚刚建成规划配有充分商业空间的社区，也要区分对待。

　　“住改商”的政策要灵活合理，最重要的是要下放权力，允许各省各市甚至各区的政策制定者和执行者因地制宜。因为各个城市的情况明显不同：其发展程度不同，有的才开始出现“住改商”，弥补城市规划不足的正面效应还很明显，有的则是住改商已经发展得非常充分，已经开始以其低价影响正常商业铺面的经营；其城市面貌不同，有的城市是几个大的商业中心向全城辐射，有的则是街头巷尾遍地皆商；其城市市民生活习惯不一样，在北方，人们更喜欢集中购物在家储藏，在南方人们则习惯了到处都是小商铺小作坊，随时有需要随时解决……因为这许多的不同，“住改商”在全国各个城市的情况也不尽相同，所以一个比较合理的办法应该是，由当地政府在充分了解民意的情况下给出政策的细节。

　　当然，“住改商”必须首先尊重业主物权，这一原则无可辩驳。但是，要想“住改商”必须征得每一位业主的同意，这是一种过于绝对化的解决办法。很明显，逐户说服的成本太高，几乎是不可能完成的任务；另外，一票否决的权力太大，业主可以出于对本建筑内其他业主不利的个人原因，否决一个也许非常合理的“住改商”申请。总的来说，“每一户业主同意”否决了业主形成组织维护集体权利的可能。实际上，如果把“住改商”的范围缩小到一栋住宅，我们便会意识到，某一业主是否要将其物业改为服装店，就和某一业主是否养宠物、某一业主是否经常在家唱卡拉OK的性质差不多，只是程度严重一些。对后面的那些问题，我们过去依赖的是邻里之间熟人社会这种自然组织形式，现在依靠业委会授权的物业管理处———总之是需要一种社会组织的力量，在一栋楼之内达成“住改商”的共识，当然应该也是同样的思路。当然，目前许多社区的业委会都非常不成熟，所以在解决如此棘手的问题时，恐怕难以胜任。即便如此，赋予每一业主一票否决的权力，也还是有失偏颇、太过绝对。以如此高门槛在全国范围内变相禁绝“住改商”，明显是又来了一次“一刀切”，仍有待商榷。