陈叶茂：物业权益纠纷根本解决还需更多努力

该部司法解释的出台初步统一了物业权益纠纷案件的审判标准，消除了当前审判实践所面临的主要障碍。但我们也应清楚地意识到，在解决物业权益纠纷和扭转恶性物管关系的长征路上，只是迈出了第一步

新闻背景

近年来，随着我国住房制度改革的不断深入，物业权益纠纷案件的数量和类型都在不断地增加，审判实践面临着空前的压力。而物业权益纠纷案件的主要法律依据———《物权法》等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，如何在审判实践中正确理解和适用《物权法》等法律规定就成为当下亟待解决的问题。在此背景下，最高人民法院于近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

该部司法解释共19条，涉及建筑物区分所有权纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。诚如最高人民法院有关负责人所说的，该部司法解释的起草制定工作立足于司法解释功能定位，严格按照《物权法》等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的；注意建筑物区分所有权各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡；紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据；在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论，确保学理上的妥当性。

建筑物区分所有权事关广大人民群众的切身利益，也关系到房地产企业的正常经营和健康发展，该部司法解释的出台初步统一了物业权益纠纷案件的审判标准，消除了当前审判实践所面临的主要障碍。但我们也应清楚地意识到，在解决物业权益纠纷和扭转恶性物管关系的长征路上，只是迈出了第一步，物业权益纠纷的根本解决还需在以下三方面付出更多努力：

首先，物业权益纠纷的根治亟需制度的立体化。建筑物区分所有权纠纷涉及《物权法》、《合同法》和《房地产法》等诸多单行法律，这些法律规定只是构建了物业权益保护的骨架，满足不了日益多变的社会生活的需要。为此，需要发挥司法解释、地方性法规、政府规章在制定和修改程序上相对灵活的优势，紧跟变化的形势，不断更新和完善，逐步赋予其血和肉，借此形成全方位、立体的保护体系。此外，还需注意购房合同、管理公约、物业服务合同和业主大会议事规则等约定规则在解决物业权益纠纷中的重要作用，毕竟当事人是自己利益的最佳判断者和维护者，约定规则可有效弥补法定规范的不足。

其次，物业权益纠纷的根治亟需更具有操作性的制度设计。此部司法解释主要针对现行审判实践中的若干热点、难点问题，但物业权益纠纷案件涉及的问题是多方面的，一些制度的良好运行需要完善的细节作为支撑，比如，此部司法解释规定了业主知情权的保护制度，但若按此操作，就会发现其仍存在许多问题，如其它应当向业主公开的情况和资料包括哪些？特别是涉及到该信息是企业商业秘密的情形该如何处理；另外，业主请求公开的程序、义务主体的答复时限和不遵守规定所要承担的法律责任等方面尚需进一步细化。

最后，物业权益纠纷的根治亟需合理、高效的制度创新。传统的大陆法系国家比较关注物的静态管理，但对物的动态管理关注不够，本部司法解释同样难逃窠臼，比如在“住改商”问题上，改变房屋用途的业主如以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院将不予支持，这也就意味着只要有一个业主不同意就可阻拦整栋楼的“住改商”进程，而不管这栋房屋事实上是否更适合商业使用、绝大部分业主是否也愿意改为商用。如果我们能更新观念，如设立受益业主补偿受损业主的补偿机制，就可以提高整栋房屋的利用价值，让制度散发出效率的光芒。

(陈叶茂 作者单位：广东金融学院法律系)