住改商：“一票否决”会不会伤害公平

“住改商”要取得全楼业主的同意，几乎不可能完成。当“开店权”与“否决权”发生权利冲突时，合理的“开店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、更公正地调整各方权利和利益，而不是简单地一刀切或一票否决。

业主将住宅改变为经营性用房，是《物权法》制订时的一个难题。2007年的《物权法》规定“住改商”应当“经有利害关系的业主”同意。但何谓“有利害关系的业主”，《物权法》并未提供答案。5月24日，最高人民法院公布《物权法》司法解释，明确将“有利害关系业主”的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，这被媒体普遍解读为“‘住改商’须经全楼业主同意”。该司法解释同时规定：“住改商”的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。换言之，哪怕只有“一票否决”，就不能“住改商”。

这一司法解释在网上引发褒贬不一的热议，这表明，“住改商”问题或许仍未“破局”。

“住改商”实际上具有两面性，一方面，在住宅楼内开办餐厅、歌舞厅、公司等，会导致小区居住环境下降，比如带来油烟、噪音等污染，造成小区车位紧张、电梯拥堵等；另一方面，一些“住改商”后在小区内开设的便利店、干洗店、医疗诊所、打字复印等，有效弥补了社区商业配套不足，为居民带来了生活便利。因此从某种程度而言，“住改商”的实质问题是究竟有没有产生妨碍、损害其他业主利益的事实。

按照目前的司法解释，“住改商”不管是否有扰民等行为，要取得全楼业主的同意，几乎都是不可能完成的任务。但我们不妨提出这样的假设，如果有业主的“住改商”———比如开办一家便利店，并无任何扰民之处，且因其便民而受到绝大多数业主的欢迎甚至是期盼，但仅仅因为与本楼某位业主有其他因素造成的个人过节儿，便被一票否决，这对想“住改商”的业主是否公平？是否也妨害了绝大多数业主的合理愿望和利益？

有人说，“住改商”改变了房屋的用途，应当受到严格限制。但是，合情合理的“住改商”不仅是一种世界趋势，有助于公民低成本创业———比如在一些国家，非常提倡个人艺术工作室、个人律师事务所等在家办公的SOHO一族，巴黎等世界名城都有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身实际上也是一种物权，《物权法》已经明确规定：“业主对其房产建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，当然这种权利的行使不得损害其他业主的合法权益。换言之，“住改商”固然应当受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。

那么，业主在自己的住宅里“住改商”，并且没有任何扰民等不良后果，是不是一种正当的权利行使呢？是否应当得到合理的保护呢？

可见，明确何为“有利益关系业主”固然重要，但厘清“住改商”是否具有“损害事实”更为重要，比如“住改商”是否妨碍了其他业主的通行权、通风权、采光权等。而是否具有“损害事实”，其他业主的合法权益是什么等，恐怕不能由争议双方说了算，甚至也不能由大多数业主投票表决，而是应当提供调解、司法等争议解决机制和权利救济渠道。换言之，当“开店权”与“否决权”发生权利冲突时，合理的“开店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、更公正地调整各方权利和利益，而不是简单地一刀切或一票否决，在倒掉侵权的脏水的同时也泼掉了权利的孩子。

就此而言，与“住改商”有关的制度规则，似乎还有很大的改善空间，尤其是，为了更好地鉴别是否具有“损害事实”，可以在制度层面严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入并接受必要的限制，哪些严重扰民的产业绝对不得进入。立法者在这方面多下点工夫，恐怕能让“住改商”问题得到更合理、更公平的解决。

□阿计(学者)